VIA Bowling/GAMEPLAY

Рынок торговой недвижимости: развлечения в фаворе

Эксперты рынка торговой недвижимости подвели итоги первого полугодия. Рецессия продолжается и темпы строительства новых торговых центров застопорились. Однако в развлекательном сегменте застоя не наблюдается — моллы внедряют новые концепции и повышенное внимание уделяют «хлебу и зрелищам»: от наличия операторов развлекательного сегмента сегодня может зависеть до 20% доходности объекта.
«Академия развлечений от VIA Bowling/GamePlay» проанализировала свежие отчеты и исследования.

Невзирая на то, что еще год назад прогнозы экспертов по развитию рынка торговой недвижимости были сдержанно-оптимистическими и даже следовали робкие заявления о том, что конец рецессии не за горами, реалии оказались отнюдь не отрадными.

Как следует из сухих цифр отчетов ведущих аналитических компаний, темпы ввода новых площадей существенно снизились.

 

Москва себя «сдерживает»

 

В столице и регионе в первом полугодии 2018 года, по данным Colliers International, ввод качественных площадей составил 98,5 тыс кв. м: что является минимальным значением с 2012 года. Фактически открыты только 3 объекта.

На данный момент, по подсчетам экспертов, в Москве и области на различной стадии строительства находятся моллы, общей площадью 1,3 млн кв. м. Однако треть из них заморожена до лучших времен.

Кроме того, заявлен к реализации ряд проектов в составе крупнейших транспортно-пересадочных узлов, а также в так называемых community-центрах (в них планируется преобразовать старые советские кинотеатры). Интерес к этим объектам вызван дефицитом качественных площадок под строительство. Речь идет о 700 тыс. кв. м, но когда замыслы воплотятся — неведомо.

Colliers International характеризует ситуацию на рынке Первопрестольной, как «сдержанный прирост». И подчеркивает, что параллельно осуществляется реконструкция действующих ТРЦ. Таковых в Московском регионе порядка 205 — разных масштабов и формата. 70% объектов уже отработали как минимум пятилетку и потенциально нуждаются в апгрейде. Однако реально на реновацию решились порядка 5%.

На этом фоне в столице значительно снизился уровень вакантных площадей: сейчас он составляет 7,5%, что на 2,5 процентных пункта ниже, чем за аналогичный период прошлого года. К концу 2018 г этот показатель может упасть до 6%.

Запланировано, что до конца года жителей столицы порадуют открытием еще 5-и торгово-развлекательных центров, общей площадью 121 тыс. кв. м. Но сроки реализации некоторых объектов могут быть смещены. Так что по самым оптимистическим подсчетам 2018 год будет закончен с показателем в 220 тыс. кв.м — это сопоставимо с итогами 2017 года и является одним из самых низкий показателей за всю новейшую историю столичного рынка торговой недвижимости, отмечают в Colliers International.

Как сообщают аналитики JLL, арендные ставки за последние три месяца существенно не изменились: максимальная стоимость помещения площадью 100 кв. м на первом этаже торговой галереи обойдется в 195 тыс. руб. за кв. м в год, средняя – 74 тыс. руб. за кв. м в год.

 

Ставка на «специализацию»

 

 

В Петербурге ситуация интересная. В сегменте классических торговых центров существенных подвижек не произошло. Однако в целом в первом полугодии, по данным Nai Becar, были введены 60,9 тыс кв. м. качественных торговых площадей: речь идет о специализированных мебельных центрах, аутлетах и сегменте развлечений.

До конца года эта тенденция сохранится: открытия новых ТЦ не ожидается, но появятся специализированные торговые комплексы (например, будет введена вторая очередь Outlet Village Pulkovo).

Уровень вакантности продолжается снижаться — на данный момент в Северной Пальмире он достиг 4,2%, упав на 1,8 процентных пункта в сравнении с минувшим годом. Под занавес 2018 г свободных площадей станет еще меньше — на уровне 3%.

Что касается арендных ставок, то по подсчетам JLL, они не изменились и составили 60-65 тыс. рублей за кв. м в год.

 

Интересуют «миллионники»

 

 

Обобщили аналитики и ситуацию на рынке торговой недвижимости «всея Руси» (за исключением двух столиц). Как оказалось, в первом полугодии наши «города и веси», установили антирекорд: введено всего 119 тыс. кв. м площадей в шести профессиональных торговых центрах — и это самый низкий показатель отчетного периода за последние десять лет.

Экономические реалии вынудили девелоперов перекроить и ранее озвученные планы. Как гласит отчет Colliers International, всего в 2018 году, судя по тенденциям, будут «выданы на гора» 474,7 тыс. кв.м — это на 40% меньше, чем предполагалось в начале этого года.

Закономерно, что в условиях кризиса, застройщики акцентируют свое внимание на крупных городах, с населением свыше 500 тыс. человек — тех, в которых имеется развитая инфраструктура, предприятия и платежеспособный народ. На долю миллионников и полумиллионников приходится свыше 65% новостроек. Между тем еще 3-4 года назад ситуация была «фифти-фифти» и девелоперов привлекали регионы с низкой обеспеченностью торговыми площадями.

 

Новые тенденции

 

Оценивая ситуацию на рынке, некоторые эксперты считают что застой, как ни парадоксально, пойдет только на пользу — по крайней мере тем регионам, которые не страдают от отсутствия торговых объектов. Ритейлеры станут заселяться в ранее построенные здания. Ведь, как мы помним, еще несколько лет назад столичный рынок был обеспокоен ростом свободных площадей в ТЦ — в среднем их доля составляла порядка 12%. Тогда моллы открывались с 20–30% долей вакантности. Теперь же они «загружены» в полном объеме: спрос у торговцев растет, а новых качественных площадок — не густо.

Параллельно происходит и смена форматов и концепций — огромные гипер-моллы нынче не в моде. Так, по данным компании «Магазин магазинов», в сравнении с 2015 годом, средняя площадь торговых центров в регионах уменьшилась в два раза: приобретают популярность объекты районного формата, сообщает издание «Профиль».

Вызвано это изменением потребительских предпочтений.  Народ старается сэкономить время и деньги и отоваривается под боком. Конечно остались любители субботних-воскресных набегов в гипермаркеты, забивающие багажник своего автомобиля запасами на неделю, но их число постепенно сокращается. Так, по данным Nielsen, из десяти визитов в магазин семь приходятся на ближайший к дому «лабаз».

 

Вносит свою лепту и развитие интернет-торговли: люди, не страдающие шопоголизмом, ширпотреб стараются покупать в Сети. Пока что объем интернет-торговли в России невелик и составляет примерно 3% от общего оборота розницы. По прогнозам Ассоциации компаний интернет-торговли 2018 года планируется закончить с показателем 1,25 трлн руб. и приростом в 20%. Но рано или поздно, когда материальное состояние и техническое оснащение людей улучшится, мы вполне можем выйти на показатели, сопоставимые с Китаем и Великобританией, где на долю интернет-сделок приходится порядка 15% от общего объема розницы.

 

 

В молл за впечатлениями

 

Научно-технический прогресс и изменение пользовательских предпочтений стали толчком для кардинального преобразования торговых центров. «В молл — за эмоциями!» — вот девиз новой концепции. Все больше площадей отводится для развлечения, спорта, социальных проектов и общепита. 15%-20%, отданных неторговым арендаторам — это норма и удельный вес будет только расти. При проектировании новых ТРЦ изначально закладывают большие территории для отдыха и развлечений, зачастую выделяя самые лакомые места. Старые объекты реновируют, превращая их в привлекательные центры досуга для всей семьи.

 

По оценке Colliers International, от наличия операторов развлекательного сегмента сегодня может зависеть до 20% доходности объекта.

Источник: Коммерсант

Развлекательные центры стали мощным генератором трафика для моллов. Основатель парков «Zамания» Павел Ковшаров поделился с Forbes интересными цифрами: «Zамания ежемесячно генерирует 25 000-30 000 гостей в каждом парке приключений. Из них примерно 40-45% — дети, 55-60% — родители. Большая часть посетителей приходит целенаправленно в развлекательный центр, а не потому, что пришли в торговый центр и по пути зашли в парк. По данным наших исследований, около 55% посетителей планировали что-то купить в торговом центре сразу после посещения парка приключений или сделали это заранее. Больше половины гостей, которые идут на дни рождения, организованные в наших парках, покупают подарки именинникам до мероприятия в этом же торговом центре.»

 

Новые развлекательные форматы

 

Сейчас моллы с распростертыми объятиями ждут новых операторов развлечений.

В фаворе — новые форматы, которые производят неизгладимый «вау-эффект» и быстро окупаются.

Один из них — это интерактивные парки, которые бывают площадью от 100 до 1500 кв.м.

Как подтвердили реальные проекты, большие интерактивные парки окупаются примерно за такой же срок, что и маленькие — 1-1,5 года. В конце прошлого года в Риге открылся интерактивный парк площадью 1000 кв м, в котором размещены 18 проекционных аттракционов. За полгода его посетили 50 тыс человек (при режиме работы в будние с 12 до 18, в выходные с 11 до 20). Владельцы парка говорят, что инвестиции окупятся за год. Недавно они открыли аналогичный парк площадью 1200 кв. м и в Белоруссии — с режимом работы с 10 до 22 часов, планируя «отбить» инвестиции за такой же срок. В белорусском парке стоимость посещения составляет: в будние (1 взрослый + 2 ребенка) 27 BYN (900 рублей), в выходные (2 взрослых + 2 ребенка) 45 BYN (1500 рублей).

 

Хорошее решение — это активити парки, в которых интересно людям всех возрастов. Богатый ассортимент оборудования позволяет построить площадки любой сложности — от батутных арен до тренировочных центров для «русских ниндзя».

Одна из новинок рынка — это VR-парки с командными VR-шутерами. Цены на них пока еще «кусаются», однако благодаря высокому интересу со стороны геймеров, проекты быстро окупаются.

И, наконец, эксклюзив — электрокартинг. Решение не из дешевых, однако позволяет создать развлекательный центр очень высокого уровня: с гонками на настоящих итальянских электроболидах. Соответственно, и привлечь взыскательную публику — золотую молодежь, корпоративные мероприятия, представителей среднего класса.

 

Автор: Руководитель проекта «Академия развлечений»
Наталья Васильева
05.09.2018